今年上半年，北京写字楼市场没有新增一栋楼，空置率降到17.8%，是六年来最低水平，表面上市场似乎回暖了，实际并非如此，很多业主为了留住租户只能降价，甲级写字楼平均月租金为218块4，比去年又下跌4.4%，中关村子市场的空置率只有7.1%，但这个数字是靠科技公司聚集撑起来的，背后反映的是大量企业压缩办公面积、采用AI工具替代人力的趋势，一家从事AI训练的公司原来租用三层楼，现在只保留一层加一个机房，工位数量减少七成。
下半年情况会有变化，因为马上有48万平米的新楼要交房，主要集中在望京、丽泽这些地方，空置率估计会继续上升。老楼的日子更不好过，电路跟不上需求，网络带宽不够用，连放服务器的地方都没有，基本改造也很困难。企业挑办公地点时，不光看租金高低，还要看能不能装得下算力设备，有些老项目挂了半年都租不出去，不是没人想要，而是对方担心改不动。
仓储这边更明显，平谷成了价格洼地，租金比北京核心区便宜近一半，甚至比廊坊还低，上半年这里租金跌了19%，直接拉低了全市平均值，第三方物流公司是主力租户，占了六成多，但他们压价压得很凶，顺义、房山也开始跟着往下调，因为租户会比价，接下来还有88万平米高标仓要建，六成都落在平谷，供大于求的局面已经能看见了，短期租金很难稳住。
企业挑选办公地点变得更讲究了，搞人工智能和芯片的公司愿意多花点钱选在中关村、金融街这种地方，主要因为那里容易招到人才、配套服务也齐全，制药和制造业的企业反而喜欢往郊区的产业园搬，这些园区能同时满足研发、中试和小规模生产的需求，今年上半年商务园区租出去十万四千平方米，占了全市租赁需求的大部分，租金平均每平米一百二十六块八，比去年还降了百分之三，有些园区干脆不收租金，改提供装修加运营服务的打包方案，目的就是先把客户吸引过来。
政策也在动，北京最近发了算力创新券，给科技企业补贴买算力的钱，还扩大了研发服务补贴范围，想把AI和数据类企业引到特定区域，但这些钱不能马上见效，企业选址还是看眼前成本和实际条件，政策落地慢，短期内顶不住新楼上市的压力。
最微妙的变化藏在细节里，AI没让企业多租房子，反而让他们少租了，一个50人的团队，以前需要300平米空间，现在200平米就够用，因为AI助手干了不少重复性的活儿，但同时，他们要求物业提供独立电表、双路供电、机柜空间，甚至预留液冷接口，这就像你买了辆电动车，不能只看续航，还得看充电桩方不方便，传统写字楼改不动这些，慢慢就被淘汰了。
如今真正受市场欢迎的，不是价格便宜的空置空间，而是能够跟上技术发展步伐的场所。一些新兴园区在建筑设计阶段就嵌入了算力模块，入驻企业可以直接使用现成的AI训练平台，这样的地方租金虽然不低，但企业依然愿意承担，因为节省下来的不仅是装修时间，还包括试错成本。传统业主还在犹豫要不要降低租金，新进入市场的运营商已经将楼宇作为基础设施来提供价值了。
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